Časová osa přípravy a realizace rodinného domu
Blíží se jaro a ze statistik vyplývá, že nejvíce zahajovaných staveb je v březnu a dubnu, dalším častým obdobím pro zahájení stavby je srpen a září.
Plánujete stavbu rodinného domu? Jste na úplném začátku a zajímá vás, za jak dlouho se budete moci nastěhovat do svého vysněného domu? V našem článku vám nastíníme přibližnou časovou osu od přípravy po realizaci rodinného domu.
Pokud jste již ukončili úvahy o pořízení rodinného domu a zvítězilo ano, vlastníte nebo máte vybrán stavební pozemek, pak stojíte na začátku budoucí časové osy realizace domu.
Shrněme si v bodech, co vás čeká a pokud možno nemine:
Studie stavby
Vše začíná prohlídkou stavebního pozemku a následným pohovorem s architektem, při kterém se definují možnosti a očekávání klienta. U svažitých či jinak členitých pozemků je nutné provést zaměření pozemku geodetem. Nad vzniklým zadáním je připravena architektonická studie, v rámci které se klientovi prezentuje navržené řešení, jak z hlediska dispozičního řešení, umístění stavby na pozemku, tak i z hlediska vnějšího vizuálního řešení navržené stavby. Studie je nejdůležitějším okamžikem, protože správný návrh zcela definuje výsledný produkt, a tím i spokojenost klienta s výsledkem.
Časová náročnost fáze: 2 až 3 měsíce
Projektová dokumentace
Odsouhlasená studie je rozpracována do projektu potřebném pro získání nezbytných povolení v souladu s platnými zákony a vyhláškami. Typicky se připravuje alespoň dokumentace pro ohlášení stavby (při velikosti zastavěného plochy domu do 150 m2 maximálně dvou podlažích s podkrovím a jedním suterénem). U rozlehlejších staveb se pak volí dokumentace pro územní řízení a stavební povolení v rozsahu nutném pro zdárné povolení stavby, a to buď dvoustupňově, anebo jednostupňově pro společné územního řízení a stavební povolení.
Dokumentace pro stavební řešení upřesňuje technické řešení stavby, především materiálové a konstrukční charakteristiky objektu, statické posouzení nástavby, dokumentaci vnitřních rozvodů zdravotechniky a elektroinstalací, a to ve formě dostačující pro potřeby získání stavebního povolení (ideový návrh vnitřních sítí).
V rámci připravované dokuemntace je třeba řešit nejen vlastní stavbu domu, ale i veškeré ostatní stavby a potřebnou infrastrukturu:
zpevněné plochy pro přístup k objektu a rekreaci;
garáže a krytá stání;
altány a zahradní domky;
přípojky sítí a dopojení sítí do objektu (voda, kanalizace, plyn, elektřina);
přístupová komunikace;
domovní ČOV a vsak vyčištěných vod;
vsak dešťových vod s možností retence dešťových vod pro využití na zahradě či jako užitková voda v domě;
studny;
oplocení s vjezdovými bránami a brankami.
Součástí přípravy projektové dokumentace je i zajištění specifických posudků a dílčích dokladů, a to zejména:
hydrogeologické posouzení možnosti vsakování vod do podloží;
posouzení radonového rizika stavebního pozemku;
výpočet odvodu za odnětí půdy ze ZPF;
průkaz energetické náročnosti budovy;
požárně bezpečnostní řešení a další.
Časová náročnost fáze: 3 až 4 měsíce
Zajištění nezbytných povolení
Způsob zajištění povolení pro stavbu je velice závislý od typu a velikosti povolované stavby. Pro zjednodušení uvedeme tři základní formáty povolování. Před každým řízením je vždy nutné zajistit, kromě projektové dokumentace, také souhlasná stanoviska všech dotčených správců sítí, souhlas s napojením na infrastrukturu (jak od provozovatele, tak i od majitele), vyjádření dotčených orgánů (většinou řešeny koordinovaným stanoviskem, vyjádření hasičů a hygieny) a podle lokality ještě specifická vyjádření např. CHKO či jiné. Vše musí být buď souhlasné nebo alespoň bez podmínek, které nemůžete splnit ... to je někdy nadlidský výkon, protože občas jsou podmínky kladené na projekt i protichůdné.
1. Stavba povolena územním souhlasem a ohlášením stavby (do 150 m2)
Nejprve musíme zajistit veškerá nezbytá výše uvedená vyjádření a souhlasy. Následně je třeba zajistit souhlasy všech majitelů sousedních pozemků a staveb na nich. Pomocí institutu územního souhlasu a ohlášením stavby lze stavbu povolit... pokud jste vše zdárně zajistili. Projednávání je neveřejné, proto musíte zajisit souhlasy všech sousedů (což je někdy velmi obtížné), ale odměnou je rychlost vydání povolení :) ... navíc se Vám do řízení nemůže vložit nikdo z široké veřejnosti.
Časová náročnost ohlášení stavby: 2 měsíce na zajištění vyjádření + cca 1 měsíc ohlášení stavby
2. Stavba povolena společným územním řízením a stavebním povolením
Nejprve opět musíme zajistit veškerá nezbytá výše uvedená vyjádření a souhlasy. Pak již můžeme rovnou podat žádost o společní územní řízení a stavební povolení. Nemusíme sice žádat o souhlasy sousedy, ale o řízení je bude informovat po zahájení sám stavební úřad a navíc se do projednávání může vložit prakticky kdokoliv, protože se jedná o veřejnou formu projednávání. Navíc je zde časový interval spojený s nabytím právní moci stavebního povolení, ve kterém se může proti rohodnutí někdko odvolat.
Časová náročnost ohlášení stavby: 2 měsíce na zajištění vyjádření + cca 3 měsíce společné územní řízení a stavební povolení
3. Stavba umístěna územním řízením a následně povolena stavebním povolením
Nejprve opět musíme zajistit veškerá nezbytá výše uvedená vyjádření a souhlasy pro územní řízení. Pak již můžeme podat žádost o územní řízení. Nemusíme sice žádat o souhlasy sousedy, ale o řízení je bude informovat po zahájení sám stavební úřad a navíc se do projednávání může vložit prakticky kdokoliv, protože se jedná o veřejnou formu projednávání. Územní rozhodnutí musí nabýt právní moci. Následně je třeba zajistit veškerá nezbytá výše uvedená vyjádření a souhlasy pro potřeby stavebního povolení. Pokud jsme je získali a územní řízení nabylo právní moci je možno podat žádost o stavební povolení, které nabývá právní moci. Opět se jedná o veřejné řízení.
Časová náročnost ohlášení stavby: 2 měsíce na zajištění vyjádření + cca 3 měsíce územní řízení + cca 2 měsíce pro stavební povolení
Celková časová náročnost
Když stavíme stavbu, která může být povolena na ohlášení, tak od zahájení prací na studii je to alespoň 8 až 10 měsíců do získání povolení stavět. Pokud je stavba povolována společným územním řízením a stavebním povolením, pak se již bavíme o horizontu 10 až 12 měsíců; je-li nutno povolovat stavbu dvoustupňově, pak se jedná o proces, který zabere 14 až 16 měsíců od zahájení prací na studii do záskání povolení stavět... To vše je za předpokladu, že nenarazíte na někoho, kdo Vám začne klást překážky do cesty.
Když vše výše popsané proběhne, tak již můžete stavět ... o realizační dokumentaci někdy příště.
Přejeme Vám hodně pevných nervů, pokud se rozhodnete proces povolení stavby zajišťovat sami :).
Poznámka: V článku uvedené informace jsou zjedodušeny pro lepší laické porozumnění problematiky a i my sami zjišťujeme, že na každém ůřadě je platnost zákona vždy krapet jiná ...
